אולה לבונץ
משתמש חדש
איזה נכס כדאי לקנות להשקעה?
אני נשאלת על כך ברמה היומית והחלטתי לרכז את התובנות והניסיון בפוסט אחד.
*אין לראות בדברים ייעוץ או המלצה, תמיד היוועצו באיש מקצוע.
התשובה כמובן תלויה במטרה ובאופי ההשקעה.עסקת פליפ תהיה שונה בתכליתה מעסקה מניבה לטווח ארוך או מהשקעה בנכס להשכרות טווח קצר.
האם ננהל את הנכס בעצמנו או שניקח חברת ניהול?
האם יש מינוף (הלוואות/ משכנתאות) או שקונים מהון עצמי נטו?
לטעמי, עבור המשקיע המתחיל, יש כמה נקודות "MUST" שיש להיצמד אליהן על מנת לצמצם סיכונים ועוגמת נפש.
1. "ללכת על בטוח"
לקנות נכס רק באזורי ביקוש מרכזיים.
עיר מרכזית, שיהיה בה ביקוש תמיד, גם בתקופות של סטרס.
כלומר לא עיירת נופש עם ביקוש עונתי, לא עיר סטודנטים (שאגב למדו מהבית בקורונה), לא עיר שממוקמת "רק" 40 דקות נסיעה מהעיר הגדולה.
אלא עיר שהיא "בירת האזור" כמו ליסבון או פורטו.
או אם לתרגם את זה לישראל - ערי גוש דן, חיפה ובאר שבע (אני אישית פחות מאמינה באחרונה אבל זה לפוסט אחר).
2. לעשות חקר שוק
נתקלתי בישראלים, שעשו סקר שוק עמוק עבור הטיסה עצמה לפורטוגל
אבל לא ידעו כלום על האזור, השכונה או הרחוב, בו קנו את הנכס.
ולא, שבוע של חיפוש באידיאלישטה, לא עושה אתכם למומחי האזור.
לעשות מחקר אמיתי שכולל:
בתי ספר, מוסדות השכלה, תחבורה ציבורית, תב"ע
פרויקטים עתידיים, אנטנות סלולריות, פרופיל השוכרים באזור,
פינוי פחים, תשתיות, אטרקציות קרובות, מקורות רעש פוטנציאלים,
הצפות, ביוב, מצב סוציואקונומי, תכנוני העירייה ועוד ועוד.
לא יודעים כיצד לעשות זאת? תיעזרו באיש מקצוע.
3. ניהול הנכס
עוד משהו, שהישראלים אלופים בו - לקנות נכס איפה שאין חברות ניהול חזקות.
ב3 מילים: זה לא פיקניק.
מה תעשו כאשר לשוכר יתפוצץ הדוד? או שהוא יפסיק לשלם?
אם אין לצדכם חברת ניהול חזקה וותיקה, עם המלצות - אל תכנסו לעסקה.
4. לא לפספס עלויות
זה סעיף קלאסי. על הנייר הכל נראה ורוד, עם 6% תשואה.
בסופה של שנת השקעה בפועל ,לא מגיעים אפילו לשני אחוז.
למה? כי פספסתם עלויות בחישוב המקדים.
תעשו אקסל! בעצמכם, לא כזה שהציגו לכם המוכרים/ מתווכים.
בו תוכלו לראות כמה מזומן יוצא לכם מהכיס וכמה נכנס
ורק אם התשואה עונה על המטרה שהצבתם, נכנסים לעסקה.
חלק מהעלויות שנוטות ללכת לאיבוד:
מיסוי (במדינת ההשקעה וגם במדינה בה אתם משלמים את המיסים)
עלות אנשי המקצוע (עו"ד, מלווה, רואה חשבון, מתרגם, נטוריון, אפוסטיל).
עלות של חברות הניהול, ועד בית, מיסוי מוניציפלי, הוצאות שוטפות,
והסעיף הכי חמקמק: תנודות בשערי ההמרה!
5. לא לקנות מתוך רגש
"אני רוצה לקנות נכס בפורטו שיהיה להשקעה אבל גם שישמש אותנו בעתיד הרחוק".
משפט שחוזר על עצמו אצל הלקוחות.
ההמלצה שלי: תפרידו את ההשקעה מהרגש.
נכס למגורים שלנו יהיה מאוד שונה מנכס להשקעה.
בנכס להשקעה נחפש תשואה ועליית ערך.
בנכס למגורים נחפש נוחות, אסטטיקה, שקט וכו'.
כאשר מנסים לשלב בין שני העולמות, או שלא מגיעים לתשואות הרצויות או שמתפשרים על איכות החיים.
זה על קצה המזלג. אני הייתי אולה.
העיקר אל תפחדו. תעשו שיעורי בית ותשקיעו!
כל הזכויות שמורות Ola Labunets